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美国丧失抵押品赎回权的恐怖故事:僵尸头衔的诅咒

这些人变得像契约的农奴一样,承担着财产的所有责任,但没有任何权利[np_storybar title =”他们买了房子,但它仍然不是他们的“rdquo;链接=”的HTTPS:?//business.financialpost.com/2013/01/10/curse-of-the-zombie-title-they-bought-the-house-but-its-still-not-theirs/ __lsa = ba20-9860″%5D Brian和Holly Barnhart梦想成为一个家庭,为他们不断壮大的家庭。他们的梦想被一个僵尸标题摧毁了 – mdash;不是他们的,而是其他人的。正如他们的经验所示,购买取消抵押品赎回权可能存在风险。在这里阅读其余部分。 [/ np_storybar] COLUMBUS—约瑟夫凯勒并不期望他能活到2013年底。他将房子归咎于埃文代尔大街190号。五年前,柯在抵押贷款支付10个月后,勒格收到了摩根大通公司取消抵押品赎回权判决的通知。几周后,该银行表示,他在俄亥俄州哥伦布市的三层楼灰色乙烯基壁板房将在警长的拍卖下拍卖。这位58岁的前社会工作者和他的妻子珍妮弗收拾了他们13年的家,搬进了他们的女儿。约瑟夫认为他再也不会和房子有任何关系了。大约一年,他没有开始跟踪他。首先,在2010年,该县起诉凯勒,因为房子已经被拾荒者清理干净,处于混乱状态,其悬挂的水槽和违反的车库违规当地住房法规。然后税务员开始向凯勒发送关于延税的通知,下水道费和杂草和废物清除费用。去年,大通的收债员开始迫使凯勒支付他的抵押贷款,这笔抵押贷款已被罚款,罚款和费用从62,100.27美元降至84,194.69美元。最糟糕的消息发生在去年1月,当时社会保障管理局拒绝了凯勒的残疾申请利益; &ndquo;资产”在埃文代尔大道上让他不合格。凯勒的医疗问题包括晚期肝病,丙型肝炎和非活动性肺结核。如果没有残疾保险,他就无法获得他需要的肝脏移植手术。并且“我可以”让它结束,并且“rdquo;凯勒说。 “这个房子,我不能出去。”凯勒继续为房子承担责任,因为2008年12月23日– ABO在他收到Chase的销售通知后两个月 – –银行申请驳回止赎判决和销售订单。蔡斯说,它于2008年12月9日向凯勒发送了一份法院文件副本。凯勒说他从未收到任何通知。无论哪种方式,他的名字仍然保留在财产头衔上。因为不公正Kellers陷入了一个鲜为人知的美国房地产泡沫破灭的恐怖:僵尸头衔。六年过去了,成千上万的房主发现自己对房子负有法律责任,他们知道他们仍然拥有这些房子后,银行认为完全取消抵押品赎回权并不值得花时间。在房地产市场首次崩溃的情况下,银行一直躲避取消抵押品赎回权,就像一些房主走出抵押贷款一样。&l“银行只是决定不取消抵押品赎回权,即使房主从未赶上他们的付款,” RealtyTrac是加利福尼亚州欧文市一家房地产信息公司的副总裁Daren Blomquist表示。据RealtyTrac称,自2006年以来,已有1000万套房屋被取消抵押品赎回权,这一数字在较早,更稳定的时期可能需要近二十年到达。止赎中,超过200万人从未出现过。有些人可能被无偿生活的业主占用。其他人已经陷入了现在被称为机器人签名的丑闻之中,当时银行分拆了大量欺诈性文件,以尽可能快地取消许多房主。然后还有像Kellers这样的案例,房主搬出去了接收以后止赎销售的通知,认为他们正在银行手中离开房子。没有国家数据库跟踪僵尸标题。但是,数十名住房法院法官,执法官员,律师和其他涉及全国丧失抵押品赎回权的专业人士告诉路透社,这些头衔数以千计,问题正在恶化.Getty Images“有成千上万的取消抵押品赎回权,只是坐在那里,只是坐着,没有做任何事情,“rdquo;克利夫兰住房法院法官雷蒙德·皮安卡(Raymond Pianka)表示,过去两年中,与遗弃财产相关的未决法庭案件增加了一倍,达到1,000人。他说,激增的主要原因是那些在即将取消抵押品赎回权出售之前逃离的人们腾出的房屋,后来才知道他们仍然合法地重新开始当人们在收到计划取消抵押品赎回权的通知后离开,然后银行取消时,市政当局只能处理这些混乱。有些人将公共资金用于保障,清洁和稳定不产生税收的房屋。其他人让房子腐烂。在最近几个月至少有三个州,业主和银行抛弃的房屋都爆炸了,因为天然气从未被关闭。各种房屋所有者的工资已经得到了他们的工资,他们的信用被破坏并且他们的退税被扣押了。他们已经开通了他们的邮件,以查找退税,涂鸦擦洗服务,拆迁人员,垃圾清除,排水沟修复,外部清洁和草坪修剪的账单。在他们的前门他们遇到了法警挥舞着在一些城市,拥有僵尸头衔的人可以被判缓刑 – ndash;如果他们不让自己的房子符合规定,就会受到监狱的威胁。“这些人已经变得像契约的农奴一样,对财产负有全部责任,但没有任何权利,”rdquo;退休的克利夫兰 – 马歇尔法学院教授Kermit Lind.Banks几乎总是跟着取消抵押品赎回权,要么直接收回房子–在行业中称为REO,用于房地产所有权–或者在警长的拍卖会上拍卖。该银行发出了一封信,通知房主即将出售丧失抵押品赎回权,房主搬出去,房子被卖掉,银行将收益用于联合国原住房抵押贷款的有偿部分。自房屋崩盘以来已发生变化。金融机构已经意识到,在扼杀丧失抵押品赎回权的市场中销售腐朽的房屋可能不会产生任何接近欠款的东西。通过走开,银行至少可以从记录损失中获得保险,税收和会计利益&ndash ;根据2010年美联储的一份文件,无需承担所有权的任何成本和责任。走开也使他们能够“向债务收款人出售未付的债务,有时向法院注意贷款已经被收费”,“rdquo;根据凯斯西储大学2011年发布的一项研究报告。没有法规要求银行让房主知道他们何时改变他们的mi关于取消抵押品赎回权。据房屋法院法官称,他们很少这样做,房主’研究取消抵押品赎回权问题的律师和学者。 “银行不回答查询,他们不接电话,他们不回信”。纽约州布法罗市法院的帕特里克卡尼法官说。他的僵尸头衔案件在过去几年里已经膨胀到数百人。 “整个情况是超现实的,”他说.BloombergCLEAN UP或ELSEMarlon Sheafe,一名55岁的年轻人为Sara Lee Corp驾驶卡车25年,于5月被判缓刑。克利夫兰住房法院的引证说,如果他没有解决他在2005年购买的投资房产的问题,三个人的祖父,他们患有先进的c2014年5月将进入监狱。温切金融公司是谢菲抵押贷款的服务机构,于2008年取消房屋取消预算,此时Sheafe因充血性心力衰竭入院治疗,后来失去工作,迫使他违约。这是他在一年半前听到这座房子的最后一次,当时他收到传票出现在克利夫兰住房法院,要求对房产进行违规行为:破裂的台阶,破碎的壁板,与门一样高的杂草。还有300美元的割草法案。几个星期后,谢菲出现在克利夫兰住房法院单调的棕色镶板房间里,最近每周二和周四,与其他人在一起。 Sheafe希望他那天能够清理他认为是一个大错误。 Instea他离开了订单,让房子得到代码.Sheafe每周都开始参观这座高大弯曲的房子。抢劫者裸露了这个地方。 “男孩涂鸦”&ndquo;他们把运动鞋放在门廊上,里面散落着空罐子的香肠。 Sheafe修复了乙烯基壁板被撕掉的外部台阶和喷涂的补丁。他每周都会回来检查房子并修剪草坪。当Sheafe在房子里工作时,Pianka法官在抵押贷款服务人员工作,传唤Ocwen出庭。 2月,Ocwen释放了对该房屋的留置权,Sheafe希望能够将其捐赠给当地的土地银行–近年来由地方政府设立的众多管理废弃物业的人之一。但Sheafe仍然可以’摆脱房子。该郡将他的税收留置权卖给了一个收债员,该收债员现在起诉Sheafe取消抵押品赎回权。他还面临4,185美元的违规行为,185美元的法庭费用,以及高达10,000美元的城市被迫拆除房屋。“这里没有尽头,”并且“rdquo;谢菲说。 “我不能赢。”要求发表评论,Ocwen发表声明说:“这是Ocwen的政策,不披露具体客户的细节。在这种情况下,Ocwen试图在四年内与借款人合作。 Ocwen提出与借款人结算账户,但从未收到对该要约的回应。“Sheafe说他无法负担Ocwen在其和解提议中提出的金额。消费者金融保护局,f在金融危机之后成立的联邦机构,以防止掠夺性贷款和其他滥用行为,拒绝对本文发表评论。乔·史密斯是国家抵押贷款结算的监督者,该协议于一年前在主要银行和州检察长之间达成协议部分解决止赎滥用问题。在回应评论请求的声明中,他说:“据我所知,服务员’在这种情况下的行为… “和解”中没有任何标准涵盖。”他补充道:“但是,听起来这种治疗方法确实存在问题。”我建议借款人联系他们所在州的司法部长,并记住,和解并不妨碍借款人采取自己的法律行动。”爱荷华州助理检察长帕特里克·马迪根(Patrick Madigan)在制定国家抵押贷款结算方面发挥了重要作用。他说,他认为同意法令可以解决止赎问题,但最终,该命令中的语言含糊不清。 “这是一个非常困难的情况,” Madigan说。没有责任银行说,因为他们不是这些房屋的合法所有者,他们不需要维护这些房屋,为他们纳税,或对他们承担任何法律责任。房主在销售当天之前合法拥有自己的房产。直到那天,银行才指出,房主的名字从标题中消失了。大卫·沃尔克发现了困难的方式。当房地产市场崩溃时,Vo也是如此lker的承包商业务,他无法跟上他在纽约布法罗的两层楼的房子的付款。他的抵押贷款服务商汇丰银行于2009年取消了对房屋的抵押。几个月后,当他和女朋友住在一起时,他在房子旁边找到了一个在门把手上的汇丰挂锁,门上贴满了银色的贴纸。他的前台阶。当他爬过一扇破碎的窗户时,他发现这个地方已经被毁坏了 – ndash;由谁,他不知道。甚至厕所都没了。他没有再听到银行的消息,他认为房子不再是他的房子。这个地方继续腐烂。排水沟从屋檐上松开。院子变成了秃头轮胎的堆。沃尔克的邻居开始向布法罗住房法院抱怨最终追踪了Volker在49岁的人住的租房,并命令他出庭。当卡尼法官告诉他他仍然是主人时,那就是“我被惊呆了”。沃尔克说。 “我从来没有想过我还拥有这套房子。”Volker与一位房地产经纪人合作,试图让汇丰银行获得几笔卖空优惠–银行允许Volker以低于其所欠金额出售房屋的交易–但他说汇丰拒绝了他们。从那以后,他一直要求银行同意代替契约,他将把房子交回银行。到目前为止,他还没有能够做到这一点。他有1000美元的水费和垃圾费,如果是c,他将面临高达30,000美元的拆迁费用ity决定他的房子是一个安全隐患,必须拆除.HSBC拒绝评论Volker的案件,引用隐私问题。在一份声明中,该银行表示,它“坚定地致力于家庭保护,并将取消抵押品赎回权作为最后的手段,只有在替代品已经用尽并且借款人严重违法之后。”针对僵尸头衔持有人的案件正在上升从下水道账单到倾斜的烟囱,它们都堵塞了球场。在威斯康星州密尔沃基市,止赎程序中约有900起案件涉及僵尸头衔。在印第安纳州南本德,这一数字为1,275,高于2006年的600。在田纳西州的孟菲斯,过去两年的案件数量翻了一番,达到1,500人。在克利夫兰,2005年至2009年期间15%的取消抵押品赎回权在预告中停滞不前根据凯斯西储大学的研究,其中三分之一以上涉及逃离丧失抵押品赎回权通知书的房主。议员行动国家税务机关也正在进入游戏市场。当IndyMac于2008年在加利福尼亚州维克多维尔的理查德查瓦里家中取消抵押品时,他已经搬迁到洛杉矶,以逃避80英里的通勤工作。他最初依靠帮助他继续维多利亚维尔房子付款的租房者早已不复存在。但他不知道IndyMac在2009年10月取消了这笔交易。“他们从未通知过我,”并且“rdquo; Chavarry说。差不多两年过去了,Chavarry开始在邮件中引用来自维克多维尔市的违规行为。 2月,加利福尼亚州税务局扣押了631美元的税款efund支付城市支付洗刷涂鸦,去除风滚草和登上Chavarry的房子的窗户的费用。三月,Chavarry提起了代替契约试图让IndyMac,现在由OneWest银行拥有,收回房子。银行拒绝了它。 Chavarry仍欠该县5,731美元的背税和房屋违规费用.IndyMac拒绝评论。一旦银行离开止赎房屋,真正的腐烂开始了。客厅变成了实验室。落下的带状疱疹威胁路人。寮屋&rsquo的;烹饪火变成了地狱。趋势的最新版本:天然气爆炸。当房主告诉公用事业他们正在搬家时,电力公司通常会关闭果汁。但天然气公司通常不会这样做。最近几个月,废弃了浩mes在芝加哥,克利夫兰和康涅狄格州布里奇波特爆炸。在所有情况下,止赎房主都搬走了。没有一个人可以闻到气体的味道,它没有被发现 – –直到房子爆炸。“我们看到越来越多的近距离通话,”rdquo;马克麦克唐纳说,他是一名前天然气公共安全工作者,现在负责管理新英格兰天然气工人协会。 “这些房屋是灾难的一个公式。”城市正在努力寻找应对越来越多的破坏财产的方法。迈阿密,底特律和拉斯维加斯建立了登记处,旨在迫使银行对空置房屋承担更多责任。抵押贷款银行家协会反对这些措施。放置“不合理”的“rdquo;并且“繁重的””对服务员的要求只会受到伤害该协会在其网站上表示已经陷入困境的抵押贷款业务。该协会没有回应多次发表评论的请求。政府支持者称,银行业的反对意见帮助减少了部分行动,例如最近颁布的格鲁吉亚法律要求银行只有在取消抵押品赎回权后才能登记空置房产。洛杉矶的空置房产法令要求银行在提交违约通知后立即登记。如果不这样做,可能会产生每天1000美元的费用。但是,“它没有被强制执行,”并且洛杉矶助理城市检察官蒂娜赫斯说。 “ L.A.的部分问题是建筑和安全部门被严重削减他们没有检查工作人员将对这些房产进行监控。“休息和回来”在哥伦布,俄亥俄州,约瑟夫凯勒最近访问了Avondale Avenue的空房子。在起居室里,地板上堆满了脏尿布,药瓶,避孕套,黑色床垫和汽水罐。在厨房里,擅自占地者挂着粉红色的窗帘。“他们把它撕成了地狱和背部,”rdquo;凯勒说,踢着肮脏的床垫。 “如果我们没有被告知出去,我们就不会离开家。“Kellers住在他们女儿的餐厅里,他们的大号床几乎没有留下回旋余地。约瑟夫不能一次坐下,站立或睡眠超过15分钟。由于患病肝脏,他不能服用止痛药。每隔几个月,他就会去紧急情况房间里,医生把多余的液体排出腹部。去年5月,大通的收债员,专业康复服务公司,给凯勒发了一封信:“此时,&#ddquo;它说,“我们能够在15天内向您提供25,258.41美元的和解,并在15天内支付。”他缺乏那种钱,以及他欠该县欠税的11,759.08美元。专业恢复服务拒绝发表评论。在12月初的一次听证会上,社会保障行政法官告诉Kellers他将审查他们的上诉原来否认福利,他说这个过程可能需要两个月。约瑟夫凯勒回答说他可能不会那么久。本月早些时候,法官在确定案件后将案件送回当地办事处房子几乎一文不值。凯勒仍然没有任何福利。社会保障管理局的一位发言人拒绝对此案发表评论。“他已经死了”。凯勒的女儿芭芭拉说。 “他需要他的名字离开这所房子。”©汤森路透2013

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